不動産登記
目次
贈与
贈与をする場合一番気を付けなければいけないことは贈与税がいくらかかるのかということです。
今までの相談の中で相続だと相続税が心配なのでその前に贈与したいという相談が何回かありましたが、贈与税が一番高く、相続の場合は控除額があるのでほとんどの方は相続税が発生しないケースが多いです。
贈与は何も考えずに多額を贈与してしまうと翌年思わぬ多額の贈与税の支払が必要になるので注意が必要です。
贈与にはさまざまな減免制度があり、税率が軽減されたり、非課税になる場合がありますので計画的に手続きをすすめなければなりません。
贈与税の減免
暦年贈与
１月１日から１２月３１日までの１年間に１１０万円を超える贈与があった場合はその超えた分に対して贈与税が発生します。
１１０万円以下の場合は贈与税は発生しません。申告も不要です。
配偶者控除
配偶者から居住用の不動産または、これを購入するための資金を贈与されたとき最高２０００万円まで贈与税の課税価格から控除できます。暦年贈与も合わせると２１１０万円まで無税で贈与できます。
以下の要件が必要
① 婚姻期間が２０年以上ある
② 今までに配偶者控除を受けていない
③ 贈与財産が居住用不動産または、居住用不動産の取得資金であること
④ 贈与を受けた年の翌年３月１５日までに贈与された居住用不動産を居住の用に供し、その後も引き続き居住する見込みがあること
⑤ 翌年の確定申告の時期に申告すること
相続時精算課税制度
贈与する年の１月１日で６０歳以上の親から子又は孫への贈与で合計２５００万円までは贈与税かかからない制度です。
２５００万円を超えた部分については一律２０％の贈与税が発生します。
相続が発生した場合は贈与時の価格を相続財産に足して相続税を計算します。
この制度は１度選択してしまうと暦年贈与が利用できなくなるなどデメリットも多くあるので使えるケースが限られてくると思います。
将来的に相続税は発生しない場合で分割協議がまとまらない可能性がある不動産がある場合にはこの制度が使えると思います。
贈与登記の必要書類
贈与者
・印鑑証明書（３ヶ月以内）
・権利証または登記識別情報
・固定資産税の評価証明書
・実印
・免許証等の本人確認書類
※登記記録の住所が旧住所であったり、氏名に変更がある場合は別途住民票や戸籍謄本が必要になるケースがあります。
受贈者
・住民票
・実印
・免許証等の本人確認書類
贈与登記の費用
報酬
５万円～
税金・実費
不動産の価格×2％
事前確認 不動産の個数×３３５円
登記完了後の確認 不動産の個数×４８０円
売買
借地の買取、個人間で売買など不動産会社が間に入ってない場合でも売買契約書の作成から登記手続きまでお手伝いさせていただきます。
銀行からの融資がある場合は不動産会社が間に入っていないとできないケースもありますので事前に銀行に確認してください。
売却したいけどどこの不動産会社に依頼したらわからない場合、ご相談いただければ付き合いのある査定無料の不動産会社をご紹介いたします。
売買登記の必要書類
売主様
・印鑑証明書（３ヶ月以内）
・権利証または登記識別情報
・固定資産税の評価証明書
・実印
・免許証等の本人確認書類
※登記記録の住所が旧住所であったり、氏名に変更がある場合は別途住民票や戸籍謄本が必要になるケースがあります。
買主様
・住民票
・実印
・免許証等の本人確認書類
本人確認について
犯罪による収益移転防止に関する法律の施行に伴い、売主様、買主様双方の本人確認及び意思確認をさせていただいております。
不動産会社が間に入っている場合も本人確認をしますが、不動産会社を間に入れない個人間売買の場合は必ず売主様、買主様双方と面談で本人確認いたします。
面談ができない場合、意思確認ができない場合は依頼をお断りさせていただいていますのでご了承ください。
売買登記の費用
報酬
６万円～ 不動産会社を入れない個人間売買の場合は１２万円～
税金・実費
登録免許税 土地の価格×1.5％（平成２９年４月１日以降は2％） 建物の価格×2％
事前確認 不動産の個数×３３５円
登記完了後の確認 不動産の個数×４８０円
売買契約書の印紙 売買代金による
住宅家屋証明 １３００円（居住用不動産で一定の要件に当てはまる場合）
登録免許税の軽減措置
以下のすべての要件を満たす個人の場合は登録免許税の軽減が受けられます。
１ 建物の建築年数 木造２０年以内・非木造２５年以内
２ 建物の合計床面積 ５０㎡以上
３ 建物の取得目的 自己の居住用
※築年数が超えていても、その住宅が新耐震基準に適合していることについて証明されたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものは軽減の対象になります。
登録免許税
原則 不動産の価格×2％ 例）１０００万×２％＝２０万円
軽減 不動産の価格×0.3％ 例）１０００万×0.3％＝３万円
抵当権抹消
住宅ローンを完済しましたら銀行の抵当権はその時点で消滅します。ただし、登記記録上はご自身で手続きをとらない限り変更されることはなく、登記記録上銀行の担保に入ったままの記録になってしまいます。
長期間放置してしまい、銀行から渡された書類を紛失したりしている場合は再度銀行から書類をもらうため手数料を払ったりすることがあり、時間と費用がかかります。返済が終わったら早めに手続きをとることをおすすめします。
必要書類
基本銀行からの書類をそのままお持ちいただき、認めの印鑑をお持ちいただければ用意していただく書類はございません。
抵当権設定登記から住所や氏名が変更している場合は住民票や戸籍謄本が必要になりますのでご相談ください。
費用
報酬
１万２０００～
税金・実費
登録免許税 不動産の個数×１０００円
事前の登記記録の確認 不動産の個数×３３５円
完了後の登記記録の確認 不動産の個数×４８０円
